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| | 二手房交易八个注意事项
注意事项一、避免中介公司的暗箱操作
注意事项二、房屋本身状况
用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；
房屋权属是否存有争议；
房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；
房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；
交易房屋是否存有质量瑕疵。
注意事项三、维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
注意事项四：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续
这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
注意事项五：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。
注意事项六：户口问题
按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。
注意事项七：评估状况
在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。高了卖不出去，低了将遭受损失。
注意事项八、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。
| | | | 名称:9846546 级别: 试用 | | | 回答时间:2007-4-16 15:45:52 |
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| | 在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
一、确认产权的可靠度：
1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖：（现在北京已改，但还要有所注意）
1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分：
1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积：
1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2．产权证上一般标明的是建筑面积；
3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构：
1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2．管线是否太多或者走线不合理；
3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
六、考核房屋的市政配套：
1．打开水龙头观察水的质量、水压；
2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4．观察户内外电线是否有老化的现象；
5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况：
1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；
2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平：
1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户；
2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；
4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
九、了解往后居住的费用：
1．水、电、煤、暖的价格；
2．物业管理费的收取标准；
3．车位的费用。
十、追溯旧房的历史：
1．哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；
2．哪些人住过什么背景是何种用途；
3．是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合：
1．好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；
2．拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；
3．与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价：
1．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
1．满18岁，有城镇户口；
2．能提供稳定的收入支付本息的证明；
3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；
4．所购房屋产权所属真实可靠；
5．支付有关手续费。
十四、请律师：
1．二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
2．公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；
3．建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、找代理行：
1．北京公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；
2．代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
3．在把你的业务交给代理行之前应该了解：
代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？
买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？
代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：
1．有效的北京工商局颁发的营业执照，北京建委颁发的中介代理行资质证书；
2．资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化：
1． 向律师及中介代理行咨询；
2．最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十八、产权是否完整：
1．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
2．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
十九、小心房款和产权的交接：
1．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
二十、保证产权顺利过户：
1．必须要经过房屋产权管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
2．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 | | | | 名称:vcx 级别: 试用 | | | 回答时间:2007-4-16 15:46:2 |
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| | | 北京"金翅鸟"房产中介是个黑中介,不管交易成不成,钱交了就拿不出来,如果你去要或者向有关部门反映他们的情况的话,会有很多流氓到你家来找你(因为你在买卖二手房的时候你的住址他们已经知道了).我是上当者,被骗9600元!我去要钱的时候发现很多人和我一样有相同的经历.他们根本没有房源,用他们自己买的几套房子做幌子进行诈骗!我提醒北京的朋友一定要注意这帮人.很遗憾他们是我的同乡_河南的! | | | | 名称:wwww 级别: 试用 | | | 回答时间:2007-7-17 11:34:58 |
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